Czy po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej stracę mieszkanie?

Kiedy mieszkanie wchodzi do masy upadłości?

Zgodnie z art. 62 Prawa upadłościowego masa obejmuje zasadniczo majątek należący do dłużnika w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabywany w toku postępowania, z ustawowymi wyłączeniami. Jeżeli upadły jest właścicielem mieszkania lub domu, nieruchomość zwykle podlega likwidacji. Sam fakt, że jest to jedyne miejsce zamieszkania, nie ustanawia ogólnego zakazu sprzedaży.

Najpierw trzeba jednak ustalić tytuł prawny. Najem mieszkania należącego do innej osoby nie daje syndykowi prawa do sprzedaży cudzej nieruchomości. Przy współwłasności ułamkowej znaczenie ma udział upadłego. Inaczej przedstawia się sytuacja majątku objętego wspólnością małżeńską: art. 124 przewiduje wejście do masy całego majątku wspólnego. Również poszczególne prawa spółdzielcze wymagają odrębnej kwalifikacji.

Ogłoszenie upadłości a termin wyprowadzki

Od dnia ogłoszenia upadłości upadły traci prawo zarządzania majątkiem należącym do masy. Nie jest to jednak równoznaczne ze sprzedażą mieszkania ani z obowiązkiem natychmiastowego opuszczenia go przez wszystkich domowników. Przygotowanie sprzedaży wymaga ustalenia stanu prawnego, wartości i warunków zbycia. Czas tych czynności zależy od konkretnej nieruchomości i przebiegu sprawy.

Art. 75 ust. 2 pozwala określić zakres i czas korzystania z mieszkania przez upadłego oraz bliskie mu osoby, które mieszkały w nim w chwili ogłoszenia upadłości. Rozstrzyga sędzia-komisarz. W uproszczonym postępowaniu konsumenckim daną czynność wykonuje wyznaczony sędzia na podstawie art. 491⁵ ust. 3. Uzgodnienia z syndykiem powinny uwzględniać to rozstrzygnięcie i przygotowania do wydania lokalu.

Kogo chronią środki przeznaczone na najem?

Art. 342a przewiduje ochronę potrzeb mieszkaniowych upadłego będącego osobą fizyczną i osób pozostających na jego utrzymaniu. Jeżeli w masie znajduje się lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym upadły zamieszkuje, a zaspokojenie tych potrzeb jest konieczne, z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się odpowiednią kwotę. Nie jest to odszkodowanie za utratę własności ani zwrot części wartości mieszkania.

Kwota odpowiada przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Nie chodzi o zapewnienie zakupu kolejnej nieruchomości. Liczba i potrzeby osób na utrzymaniu mają znaczenie dla rozmiaru ochrony. Samo zameldowanie kilku osób nie zastępuje ustalenia, kto rzeczywiście mieszka z upadłym i pozostaje na jego utrzymaniu.

Jak ustalana jest kwota i kiedy można otrzymać zaliczkę?

Wydzielenie środków wymaga wniosku upadłego. Przy ustalaniu kwoty sąd bierze pod uwagę potrzeby mieszkaniowe, liczbę osób na utrzymaniu, zdolności zarobkowe, sumę uzyskaną ze sprzedaży oraz opinię syndyka. Przydatne są dane dotyczące rodziny i kosztów najmu odpowiedniego lokalu w danej okolicy. Nie obowiązuje jedna stawka dla wszystkich upadłych ani automatyczne przyznawanie maksymalnych dwudziestu czterech miesięcy.

Ustawa dopuszcza również zaliczkę, gdy upadły już opuścił mieszkanie lub dom, nieruchomość nie została jeszcze sprzedana, a fundusze masy pozwalają na wypłatę. Jest to możliwość zależna od spełnienia tych warunków, nie powszechna wypłata zaraz po ogłoszeniu upadłości. Na postanowienie określające kwotę z art. 342a ust. 2 przysługuje zażalenie.

Czy hipoteka albo obecność dzieci powstrzymują sprzedaż?

Obciążenie mieszkania hipoteką nie wyłącza go z masy. Hipoteka wpływa na sposób zaspokojenia zabezpieczonego wierzyciela z ceny sprzedaży. Nie oznacza, że bank jest właścicielem lokalu, ani że nieruchomość pozostanie przy upadłym, ponieważ jej wartość jest niższa od zadłużenia. Samo obciążenie hipoteczne nie usuwa także ustawowych przesłanek wystąpienia o środki mieszkaniowe.

Również zamieszkiwanie dzieci, małżonka czy osoby starszej nie tworzy automatycznej ochrony własności przed likwidacją. Okoliczności te wymagają uwzględnienia przy organizacji korzystania z lokalu i ocenie potrzeb mieszkaniowych. Odrębne prawa domowników do nieruchomości trzeba ustalić na podstawie dokumentów; sama więź rodzinna nie przesądza ich treści.

Czy istnieje droga do zachowania mieszkania?

W określonych sprawach możliwe jest zawarcie układu z wierzycielami. Art. 491²² pozwala, po uprawdopodobnieniu osiągnięcia celów postępowania w drodze układu, zwołać zgromadzenie wierzycieli; przewiduje też możliwość wstrzymania likwidacji, w szczególności mieszkania lub domu. Wniosek złożony dopiero po zakończeniu likwidacji pozostawia się bez rozpoznania.

Układ wymaga realnego sposobu wykonania i przejścia właściwej procedury. Sam zamiar negocjacji nie zatrzymuje sprzedaży. Ocena sytuacji mieszkaniowej powinna więc obejmować równocześnie prawa do lokalu, etap jego likwidacji, możliwości finansowe oraz przesłanki wydzielenia środków na najem. Pozwala to odróżnić rozwiązania rzeczywiście dostępne w danej sprawie od samej nadziei na pozostawienie nieruchomości.