Wady lokalu mieszkalnego – kiedy i jak zgłosić wady deweloperowi i ile deweloper ma czasu na odpowiedź?

Wady lokalu mieszkalnego to częsty problem nabywców. Wymarzone mieszkanie nierzadko może mieć wady, które powinien usunąć deweloper. Warto wiedzieć, kiedy i jak zgłaszać wady deweloperowi oraz jaki czas deweloper ma na odpowiedź.

 

Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego – ustawa deweloperska

 

Podstawowym aktem prawnym chroniącym nabywcę lokalu mieszkalnego jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce bywa zwana ustawą deweloperską.

 

Art. 1 tzw. ustawy deweloperskiej

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

 

Ustawa ta określa m.in. prawa nabywców lokali mieszkalnych, jednakże nie wszystkich. Ustawa deweloperska dotyczy nabywców będących osobami fizycznymi, które na podstawie umowy deweloperskiej uprawnione są do przeniesienia na nie prawa, o którym mowa w zacytowanym art. 1 powołanej ustawy oraz zobowiązują się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

 

Ustawa deweloperska w szczególności określa warunki, jakim powinna odpowiadać umowa deweloperska. Co istotne, postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne. W ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy deweloperskiej.

 

Odbiór lokalu mieszkalnego – zgłoszenie wad deweloperowi

 

Odbiór mieszkania (lokalu mieszkalnego) przeprowadzany jest w obecności nabywcy. Odbiór lokalu przeprowadzany jest po zawiadomieniu nabywcy o jego terminie (zgodnie z procedurą określoną w umowie deweloperskiej). Warto pamiętać, że deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

 

Jednym z najistotniejszych dokumentów związanych z odbiorem lokalu mieszkalnego jest protokół odbioru. Dokumentuje on fakt przeprowadzenia odbioru oraz przebieg czynności odbiorowych. 

 

Nabywca powinien zgłosić do protokołu wady odbieranego lokalu. W protokole (oprócz takich elementów, jak miejsce i czas dokonania czynności oraz ich przebieg) należy zatem umieścić opis stwierdzonych przez nabywcę wad lokalu.

 

Warto zadbać o to, aby protokół zawierał opis każdego elementu, który w ocenie nabywcy został wykonany nieprawidłowo (czyli opis wad). Niezależnie od tego, nabywca może też zaproponować sposób, w jaki dana wada miałaby zostać przez dewelopera usunięta. Nie jest to jednak obligatoryjne.

 

Co należy podkreślić, wady powinny zostać umieszczone w protokole na żądanie nabywcy także, gdyby – według opinii dewelopera – były bezzasadne. Deweloper nie jest uprawniony w trakcie sporządzania protokołu do weryfikowania, czy zgłaszane przez nabywcę uwagi stanowią wady ani – w zależności od tej oceny – wpisywać je do treści protokołu lub pomijać. Protokół jedynie stwierdza, że nabywca określone wady zgłasza i zawiera ich odpis.

 

Protokół odbioru powinien zostać podpisany przez uczestniczące w nim strony (przez nabywcę i dewelopera). Jeden egzemplarz protokołu powinny zostać przekazany nabywcy.

 

Reakcja dewelopera na zgłoszenie wad – uznanie lub odmowa uznania wad

 

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru. Termin taki jest liczony od dnia podpisania protokołu przez obie strony. Zasadne jest zatem zwrócenie uwagi na to, aby protokół został spisany po zakończeniu odbioru, opatrzony prawidłową datą jego przeprowadzenia oraz podpisany.

 

Ustosunkowanie się dewelopera do zgłoszonych wad polega na doręczeniu nabywcy w terminie 14 dni oświadczenia o uznaniu zgłoszonych przez nabywcę wad lub o odmowie ich uznania. Dla zachowania powyższego terminu nie wystarczy jedynie wysłanie takiego oświadczenia przed jego upływem. Ustawa deweloperska nakazuje jego doręczenie 

 

W wypadku odmowy uznania wad, oświadczenie powinno zawierać uzasadnienie (przyczyny) takiego rozstrzygnięcia dewelopera. Deweloper może część wad uwzględnić, a część nie. W tym drugim wypadku uzasadnia swoje stanowisko w części odmownej.

 

Jeśli deweloper w ogóle nie ustosunkuje się do zgłoszenia nabywcy w 14-dniowym terminie, przyjmuje się domniemanie, że uznał w całości wady zgłoszone przez nabywcę. Analogiczne domniemanie stosuje się odnośnie do wad, co do których deweloper w ogóle się nie wypowiedział. Domniemanie takie istotnie ułatwia dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego.

 

Usunięcie przez dewelopera uznanych wad

 

W wypadku uznania wad przez dewelopera, winien on usunąć uznane wady w terminie 30 dni. Termin ten liczy się od od dnia podpisania protokołu odbioru. Regulacja ta kolejny raz potwierdza, jak istotne dla nabywcy jest zadbanie o prawidłowość sporządzenia protokołu odbioru, w tym opatrzenie go datą i podpisami stron. 

 

Jeżeli usunięcie wad nie jest możliwe w terminie 30 dni, deweloper powinien o tym powiadomić nabywcę. Powinien także wskazać przyczynę opóźnienia, a także poinformować o nowym, dłuższym terminie usunięcia wad. Co należy jednak podkreślić, termin taki powinien być rozsądny. Ewentualna zwłoka dewelopera w powyższym zakresie może rodzić po stronie nabywcy roszczenie odszkodowawcze.

 

Nieuznanie przez dewelopera zgłoszonych wad

 

Odmowa uznania wad przez dewelopera daje nabywcy możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Nabywca może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Nie wyłącza to jego prawa do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Analogicznie wygląda sytuacja, gdy deweloper pozostaje bierny i nie ustosunkuje się do zgłoszonych przy odbiorze wad.