Wady mieszkania od dewelopera: zgłoszenie i terminy

Kiedy stosuje się procedurę zgłaszania wad?

Zasady odbioru i zgłaszania wad określa art. 41 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ochrona dotyczy nabywcy w rozumieniu ustawy, a jej zakres zależy od rodzaju umowy. Pełnej procedury odpowiedzi i naprawy nie należy automatycznie stosować do każdej umowy sprzedaży lokalu, ponieważ art. 3 i 4 ustawy odsyłają jedynie do wskazanych przepisów o odbiorze.

Przy umowie objętej art. 41 postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne. Zastępują je odpowiednie przepisy ustawowe.

Odbiór mieszkania i zgłoszenie wad do protokołu

Odbiór poprzedza przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy. Odbywa się w obecności nabywcy, po spełnieniu ustawowych warunków związanych z zakończeniem budowy i użytkowaniem budynku. Z odbioru sporządza się protokół.

W protokole należy opisać każdą stwierdzoną nieprawidłowość: jej miejsce, charakter i, o ile to możliwe, zakres. Warto załączyć zdjęcia oraz zachować własny egzemplarz protokołu z datą i podpisami. Proponowanie sposobu naprawy może ułatwić rozmowę, lecz nie jest warunkiem samego zgłoszenia wady.

Spór z deweloperem co do zasadności uwagi nie powinien prowadzić do pominięcia zgłoszenia nabywcy. Protokół dokumentuje również odmowę odbioru z powodu wady istotnej oraz uznanie albo odmowę uznania tej wady przez dewelopera.

Nie należy ignorować wezwań do odbioru. Art. 43 ust. 8 ustawy przewiduje możliwość odstąpienia przez dewelopera od umowy po niestawieniu się nabywcy mimo dwóch pisemnych wezwań doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni, z wyjątkiem sytuacji spowodowanej siłą wyższą.

Ile czasu ma deweloper na odpowiedź?

W terminie 14 dni od podpisania protokołu deweloper powinien przekazać nabywcy, na papierze albo innym trwałym nośniku, informację o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie ich uznania wraz z przyczynami. Odpowiedź może dotyczyć poszczególnych wad w różny sposób.

Brak wymaganej odpowiedzi w terminie oznacza, że deweloper uznał wady. Skutek ten wynika z art. 41 ust. 5 ustawy.

Termin usunięcia wad: 30 dni i dalsze kroki

Uznane wady powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli deweloper mimo należytej staranności nie dotrzyma tego terminu, musi wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli deweloper nie wskaże nowego terminu albo nie usunie w nim wad, nabywca wyznacza kolejny termin. Po jego bezskutecznym upływie może usunąć wady na koszt dewelopera. Przed zleceniem napraw należy zadbać o dowody zgłoszenia, doręczenia wezwania, stanu lokalu i uzasadnionych kosztów.

Wada istotna i odmowa odbioru

Wada istotna podlega szczególnej procedurze. Nabywca może odmówić odbioru, gdy stwierdzi taką wadę, a deweloper odmówi jej uznania w protokole. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną, stosuje się ustawowe terminy jej usunięcia; jeżeli wada nie zostanie usunięta w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę zgodnie z art. 41 ust. 8, nabywca może odstąpić od umowy.

Po odmowie odbioru z powodu wady istotnej strony ustalają termin ponownego odbioru. Ponowna odmowa wymaga opinii rzeczoznawcy budowlanego. O opinię trzeba wystąpić w ciągu miesiąca od odmowy. Potwierdzenie wady istotnej w opinii może otworzyć drogę do odstąpienia od umowy. Koszt opinii ponosi deweloper, jeżeli rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną; w przeciwnym razie obciąża on nabywcę.

Wady wykryte po odbiorze i odmowa ich uznania

Jeżeli wada ujawni się między podpisaniem protokołu a zawarciem umowy przenoszącej prawa na nabywcę, można zgłosić ją deweloperowi. Terminy odpowiedzi i naprawy biegną wtedy od zgłoszenia wady.

Odmowa uznania wady nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń. W zakresie nieuregulowanym procedurą odbioru zastosowanie mogą mieć przepisy o rękojmi przy sprzedaży, zgodnie z art. 41a ustawy, oraz odpowiedzialności odszkodowawczej. Wybór żądania, jego podstawy i terminu wymaga uwzględnienia konkretnej umowy oraz rodzaju wady.

Umowy objęte przepisami przejściowymi

W przypadku umów podlegających art. 76 ustawy zasady odbioru i odpowiedzialności za wady mogą wynikać z ustawy z 16 września 2011 r. Dotyczy to określonych przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęto i zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., oraz umów wskazanych w przepisach przejściowych. Aby ustalić właściwy tryb reklamacji, należy sprawdzić datę umowy, rozpoczęcia sprzedaży i przeniesienia praw. Sam brak odpowiedzi dewelopera nie pozwala wówczas automatycznie zastosować skutku z art. 41 ust. 5 ustawy z 2021 r.